【不動産投資】

最近、仲の良い投資家の方や友人から度々、

「不動産投資を始める際にお勧めの本はありますか？」

と聞かれることが増えてきました。


私自身、不動産投資を始めて1年そこそこ。

投資用物件としては、まだ戸建て3棟しか持っていない、

不動産投資初心者のひよっこなので、

0から不動産投資を始めた初心者目線で今回は書いていきたいと思います。


一応、ここまで概ね順調なものの、

あくまで、不動産投資初心者の意見ということを、

割り引いて読んで頂けると幸いです。

また、今回はリートではなく実物不動産の話となります。


【不動産投資も幅が広い】

不動産投資を始める前に20冊くらい本を買ったのですが、

（本屋で立ち読みしたのを合わせるともう少し読んでますが）



一口に不動産投資といっても非常に幅が広く、

〇新築ー中古ー築古
〇一棟ー区分
〇地方ー都心
〇マンションーアパートー戸建て
〇インカムーキャピタル
〇駐車場、コンテナ倉庫、山、軍用地、

など、いろいろな戦略や考え方があります。


先輩大家さんの話を聞いたり書籍を読んだり、ニュースを見ていると、

個人的にこれはやめた方がいいのかな。

と思える戦略・手法もあるものの、

概ね、どの手法でも成功した人もいれば、苦戦している（した）人もいるという印象を受けます。


ですので、ある一冊だけを読んで判断するのではなく、

いろいろな戦略の本を読んで、

自身の属性や置かれている環境。目標。リスク許容度。性格。強み弱み。

などに合わせて、どの戦略を採用するかをじっくりと考えることが大切だと思います。


もちろん、必ずしも一つに絞る必要はありませんし、

一度やってみて、向いてないと思ったら路線変更を考えることもいいでしょう。

例）ボロ建てのDIY高利回り戦略をやってみたが、（スキル面、時間面、性格面などで）DIYは自分に向いていなかった。次回から違う手法（業者を使う、新築や築浅を狙うなど）で行くなど。


ただ、不動産投資は基本的には一度の取引で大きなお金が動き、

株式投資よりもコストや時間や労力がかかりますので、

最初にある程度しっかり勉強しておくのが良いと思います。

（私も後々はアパート（実は以前いいのあったけど買えなかった(笑)）や新築もやっていこうと思っています。）


あと、偶然かもしれませんが(笑)

個人的には、株式投資よりも意外と自慢話系、経験談系の投資本が多いようにも感じました。

もちろん、先輩の成功談や苦労話から学ぶ事は多くあります。

ただ、初心者の方が始めに、より体系的に学ぶ上では、

「サンプル数1」とか「昔話で再現性が低い」とか「内容が薄め」とか「有名人のファンブック」的な本をいきなり読むよりも普通の本から読み進めていく方が良いと個人的には思います。


【具体的な投資本】

〇最初に一冊　入門書で全体像を

まずは、不動産投資の全体像や流れが大まかにわかる、

初心者向けの本を一冊読むことをお勧めします。


〇世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

〇知識ゼロでも大丈夫!基礎から応用までを体系的に学べる!不動産投資の学校[入門編]―「お金持ち大家さんになりたい!」と思ったら必ず読む本

などなど。他多数。

こっち系の本を数冊読むと、多少違いがあるものの、

書いてある内容がだいたい似ている部分が多くあるのわかると思います。

それが基本、不動産投資の基礎基本の部分となります。

今振り返ると、入門書はどれか一冊で良いように思います(笑)が、最初はそういうこともわからないので似たような内容の読み漁りました(笑)


〇全体的に幅広く、より深く学ぶ

次に、同じように全体的な内容を扱いつつも、

もう少し深い内容まで踏み込んだ本を読んでみるといいでしょう。

〇不動産投資の羅針盤豊かな不動産ライフを手に入れる一番わかりやすい教科書



入門書に書いてある内容の具体的な掘り下げ（物件資料の読み方、融資打診資料のつくり方）や、

その人の属性や目標に合わせた、大まかな戦略、今後の方向性を掴むのにも良い。

〇東大博士が書いた 石橋を叩いてでも成功したい人のための「不動産投資」大全



やや値段が高く、ページ数も多いのですが、不動産投資の基本を「初心者本」より一歩踏み込んで、より深く、実践的に、幅広くまとめられた一冊です。

裏技やトリッキーなテクニックなどはありませんが、当たり前のことが当たり前に書いている一冊で、中古戸建てや中古アパートに投資をお考えの方におすすめです。

個人的には共感できる点が多かったのですが、知識とは別に筆者の方個人の考えが随所に書かれており、そこで好みが別れるかもしれません。


〇初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え


読みやすくて、簡単、わかりやすい。お勧めの一冊！

入門書に書いてあることをより実践的、実用的に解説した一冊です。

上2冊に比べると安価で、文字が苦手な方でも大丈夫。

一問一答形式なので空き時間等で気軽に読めます。

〇各戦略に踏み込む

不動産投資の大まかな流れや注意点、だいたいどのような戦略や手法があるか把握出来たら、

実際に自分が興味がある、やりたいと思っている戦略についてより詳しく深堀できる本を読んでいくと良いでしょう。

例）中古アパート投資の場合

〇［最新版］まずはアパート一棟、買いなさい！　資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

中古アパート投資の名著。王道の一冊

〇最新「金持ち大家さん」になる！アパート・マンション成功投資術 
〇最新「金持ち大家さん」になる！アパート・マンション満室経営術

浦田健さんの書籍は結構読みました。

例）ボロ戸建ての場合

ヤンチャ大家が教える「最強ボロ戸建て」投資術


他にも、

都会や首都圏を対象とした本や地方を対象とした本。

新築を対象とした本や、再建築負荷を狙うというような変化球の本など

不動産投資にはたくさんの種類の戦略がありますので、

自身が気になった投資手法や戦略の本を更に読み進めると良いと思います。


また、税金や融資、収益シュミレーション、法律関係などを専門とする本もありますので、

後々、必要な時（できれば必要になる時の前に随時）読んでおくと良いかと思います。

例）不動産投資のお金の残し方 裏教科書 税理士大家さんがコッソリ教える

など。

ちなみに、まったく同じアドバイスて、ほぼ似たような本を紹介した、

八戸の後輩の投資家さんは、自身でDIYし、私よりすごい利回りで運用中です。

株式市場も債券市場も絶不調だった2022年、この利回りは魅力的ですよね。




【まとめ】

注意点として、書籍だと情報が古い場合があります。

例えば、金利や利回り、融資環境などです。

今後の日銀の動き次第では金利が上昇する可能性がありますし、

スルガショック以降、以前のように融資が降りにくくなったと、知り合いの大家さんや銀行の融資担当の方は口をそろえて言います。

また、昨今の不動産価格の上昇や不動産投資の人気も相まって、昔の投資本に書いてある「最低でも目標利回り〇〇％」というような物件がめったに出てこなくなったと聞きます。

ただ、不動産投資の基本といいますか、変わらずに使える原理原則もありますので、それらを学び、現在の環境に落とし込んで、投資判断をすることが大切だと思います。

あと、国や各自治体のHP（都市計画、路線価、ハザードマップ、人口動態など）や各不動産屋のHP、スーモやアットホームズなどのポータブルサイトなどを見て勉強するのも良いと思います。

毎日見ていると、家賃や物件価格、土地の相場がなんとなくわかってきます。

そして不意に安い物件を見つけた時などは、資料をよく読み、わからない点があればめんどくさがらずに一つ一つ調べていくと、勉強や復習になったりします。（接道とか容積率とか旧耐震とか境界とか）

【誠意ある行動と縁の力を大切にすべし】

最後となりましたが、不動産投資を1年ちょっとやってみて思うのは、

ある程度知識がついたら、行動することが大切だと感じています。

もっというと、縁の力が非常に（最も）重要だと思っています。

不動産投資は株式投資と異なり、自分一人の力だけで成功するのは非常に困難です。

不動産屋さん、管理会社さん、リフォーム業者さん、銀行員さん、司法書士さん、税理士さん、建築士さん、物件を売ってくれる方、物件に住んでくれる方などなど、

多くの方の知恵と力を借りながら、事業を拡大していくことになると思いますし、実際、私はそうなっています。

ただ、最初から全ての縁があったわけではありません。

人との出会いを大切にし、誠意をもって行動し、行動し続けた結果、よい不動産屋さん、管理会社さん、司法書士さん、先輩大家さん等と出会うことができました。

知り合った方がまた別の方を紹介してくれるといった形でどんどん縁が広がっている所です。

（実際ちょっとしたトラブルがありましたが、良い建築士さんを紹介して頂いたら一発で解決しました）

バフェットも言っていたように、自分より優れた人に囲まれて、事業をするのが一番、楽で、勉強になっていいかもしれません(笑)。


先週は、もう銀行をやめて違う所に勤めているのですが、

数年前まで、地銀の事業融資担当をしていた方と飲んで、いろいろ話を聞いたり、

物件の入居者が決まったお祝いに、

不動産屋さんとリフォーム業者と三人で飲みつつ、次の展開を話すなど、



世俗を離れ、修行僧のように一人で黙々と、

己の限界までVOOに投資をしていた時代とは、180度違う生活となっています。

ただ、これは向き不向きがあると思います。

一人で完結したい方であれば間違いなく株式投資の方が良いでしょう。

ただ、ボッチ・ザ・ＶＯＯとして知られ、

基本的に一人でソロ活動が好きな私でも割となんとかなっているくらいですから、

きっと普通の方であればもっと楽にできるのではないかなあと思います。

話がだいぶ脱線しましたが、

まとめます。

不動産投資、興味をもったら良い本を読んで勉強しましょう。

最新の情報を得たり、実践するためにネットも活用しましょう。

でも、行動しなければ何も始まりません。知識をつけたら（つけながら）どんどん行動しましょう。

人との縁を大切に。

これが不動産投資始めて1年の私が、

今0から始める方にむけて送ることのできるささやかなアドバイスです。

偉そうにすみませんでした。

いつもありがとうございます。

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